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8.2 부동산대책 어떤 내용 담았길래 시장 요동치나 주식회사 미래파워
Date 2017-08-21 11:31:21   |   Hit 635

3주택 이상 땐 최대 60% 양도세 부담

투기지역 LTV·DTI 비율 40%로 적용

문재인 정부가 치솟는 주택가격과 부동산 투기 수요를 억제하기 위해 부동산시장에 역대급 수준의 초강력 펀치를 날렸다.

‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’ 으로 발표된 이번 8.2 부동산대책은 세금과 대출, 분양, 정비사업 등 부동산시장 전방위적 규제들이 총망라된‘ 규제 종합 선물세트’ 성격이 짙다.

특히 이번 대책의 주요 타깃이 주택 가격 상승의 주범으로 지목된 강남 재건축 등 수도권 정비사업지인 만큼 현재 도시정비사업을 추진 중인 조합들은 직격탄을 맞을 것으로 우려된다.

이번 8.2 부동산대책의 가장 큰 특징은 세금과 대출, 재건축, 재개발, 청약 등을 망라한 초강도 종합대책이라는 점이다. 세부적으로 △투기과열지구 및 투기지역 지정 △양도소득세 강화 △다주택자 금융 규제 강화 등을 골자로 하고 있다.

▲서울지역 투기과열지구·투기지역 6년 만에 부활

2011년 이후(투기지역은 2012년 이후) 사라졌던 투기과열지구와 투기지역이 부활했다. 투기과열지구는 서울전역(25개구)과 과천시, 세종시 등 27개 지역이 지정됐고 투기지역은 서울 11개구(강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서)와 세종시 등 12개 지역이 선정됐다. 글로벌 금융위기 이후 경기 활성화를 목적으로 해제된 이후 약 6년 만이다. 투기과열지구로 지정되면 분양권 전매제한이 적용되게 된다.

이에 따라 소유권이전등기를 완료할 때까지 전매를 할 수 없다. 주택공영개발지구 내에서 공공기관이 건설·공급하고 분양가상한제 적용을 받지 않는 주택은 전용 85㎡ 이하는 5년, 초과는 3년 동안 전매가 제한된다. 청약1순위 자격도 강화된다. 5년 내 당첨사실이 있는자, 2주택 이상 소유 세대에 속한 자, 세대주가 아닌자는 1순위 청약을 할 수 없다.

재건축 예정 아파트는 조합원당 재건축 주택공급수가 1주택으로 묶이게 되며, 조합원 지위양도가 제한된다.

투기지역은 양도세 가산세율이 적용된다. 1세대가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 또는 비사업용 토지를 보유한 경우 양도세율이 10%p 더 붙는다. 주택담보대출 만기연장과 기업자금대출도 제한되며, 농어촌주택취득 특례에서도 배제, 농어촌주택도 양도세 주택 수에 산정된다.

▲재건축·재개발 등 정비사업 전방위 압박

재건축·재개발 등 정비사업지에 대한 전방위적 압박도 한층 강화됐다. 우선 지난 2006년 도입해 2012년까지 시행하다 2013년부터 유예한 재건축 초과이익 환수제가 내년 1월부터 예정대로 시행된다.

초과이익 환수제가 시행되면 재건축 추진위원회 설립 승인일로부터 재건축 준공시까지 조합원 1인당 평균 이익이 3천만원을 넘을 경우 초과분의 최고 50%를 세금으로 내야 한다. 내년부터 이 제도가 시행되면 그때까지 관리처분인가 신청을 하지 못한 재건축 단지들 모두 초과이익 환수제 적용대상이 된다.

투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한도 강화된다. 현재에도 투기과열지구 지정 시 재건축 조합원 지위양도가 제한됐지만, 사업이 지연될 경우 예외적으로 지위양도를 허용해 왔다.

하지만 정부는 이번 대책을 통해 예외사유를 보다 엄격히 해 투기과열지구의 실효성을 강화한다는 방침이다. 조합원 지위 양도가 예외적으로 허용되는 기준은 △조합설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유 △사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유한 경우이다.

투기과열지구 내 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권에 대한 전매도 제한된다. 현재 재개발 및 도시환경정비사업의 경우 투기과열지구로 지정돼도 재개발 구역 등의 조합원 분양권은 전매제한 규정이 없지만, 앞으로 ‘관리처분계획 인가 후부터 소유권 이전등기 시’까지 조합원 분양권을 전매할 수 없게 된다. 9월 법안 발의 후 개정안이 시행된 이후 사업시행 인가를 신청하는 조합부터 적용된다.

재개발사업장의 임대주택 공급 의무비율도 강화된다. 이와 관련 재개발사업 시 전체 세대수 중 5%(서울 10%) 이상을 무조건 임대주택으로 공급해야 한다.

투기과열지구 내 정비사업 분양분 재당첨 제한 규정도 강화된다. 앞으로 투기과열지구 내 재건축·재개발 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 가구에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내 정비사업 일반분양·조합원 분양의 재당첨이 제한된다.

▲다주택자 양도세 강화…3주택 이상 최대 ‘60%’

다주택자의 양도소득세 부담은 대폭 늘어난다. 우선 조정대상지역 내 다주택자의 경우 주택매매에 대한 양도소득세를 현행 기본세율 6~40%에다 10~20%p의 세금을 추가 적용하기로 했다. 2주택자에 대해서는 10%p, 3주택자 이상에 대해서는 20%p가 중과된다.

양도세 중과는 2014년 폐지된 후 3년 만에 부활하는 것이다. 2주택 이상 다주택자는 장기보유특별공제 적용도 배제된다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 10~30%까지 받는 공제다. 기준시가 1억원 이하 주택(지방 3억원), 상속일로부터 5년이 지나지 않은 주택 등은 제외된다.

분양권 전매에 따른 양도소득세도 강화된다. 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%를 적용한다. 이는 2018년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터 적용할 방침이다.

아울러 조정대상지역 내 1가구 1주택 비과세 요건도 강화된다. 현행 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하에서‘2년 이상 거주’라는 항목이 추가되는 것이다. 이는 8월 3일부터 취득하는 주택에 바로 적용된다.

▲투기과열지구, 투기지역 LTV·DTI 40% 적용

주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)도 크게 강화됐다. 약 6년 만에 부활한 투기과열지구와 투기지역에서는 주택유형과 대출만기, 대출금액에 관계없이 LTV와 DTI 비율이 40%로 적용된다.

추가로 대출을 받을 경우에 대한 규제도 강화됐다. 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 사람이 추가로 주택담보대출을 받을 경우에는 LTV·DTI 비율이 기준보다 각각 10%p씩 강화돼 30%를 적용 받는다. 조정대상지역도 LTV와 DTI 비율이 현행 60%, 50%가 아닌 50%, 40%가 적용된다.

특히, 투기지역에서 받을 수 있는 주택담보대출 건수는 세대당 1건으로 제한된다. 투기지역으로 지정된 곳은 당장 8월 3일부터 강화된 LTV, DTI 규정이 적용된다. 다만 투기지역 이외에 투기과열지구로만 지정된 서울 14개구와 과천시는 은행 감독 규정 개정안이 시행된 이후 대출 승인 분부터 적용돼 8월 중순부터 시행될 예정이다.

다만, 실수요자가 내 집 마련을 위한 경우는 LTV·DTI 비율이 10% 완화돼 적용된다. 기준은 무주택 세대주이면서 부부 합산 연소득이 6천만원(생애최초구입자 7천만원) 이하, 주택가격은 투기과열지구·투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하인 경우 혜택을 받을 수 있다.

▲무주택자·실수요자 청약기회 확대

청약제도에도 손질을 가한다. 청약제도 규제는 △투기과열지구 및 조정대상지역의 1순위 요건 강화 △가점제 비율 상향 △가점제 당첨자의 재당첨 제한 △예비입주자 선정시 가점제 우선 적용 등 네 가지다.








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